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勝訴案例:賣方逾期未交房違約,400萬購房款買方能否要回?誰來承擔銀行利息?

作者:夏廣域律師 瀏覽:1422

內容摘要:

買房子并不是一件簡單的事,稍有不慎就可能入坑了。遭遇賣方逾期不交房,買方應該如何維權?*近,王女士就碰到了這種糟心事。2018年1月,王女士在北京通州區某地段買了一套100平米價值400萬的的公寓房,時隔一年多,到約定交房日期時,賣方仍未交房,買方多次催促無果。此時,買方已經付了全部房款和30多萬的銀行利息。為不讓損失加劇,王女士將北京某房地產公司和李某一起告上了法庭,要求退還全部購房款和由此產生的銀行利息。

案情描述:

家住北京豐臺區的王女士于2018年在北京通州區某地段買了一套100平米價值400萬元的公寓房。2018年1月,王女士與北京某房地產公司(以下簡稱房產公司)簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》《關于購買某地段公寓轉讓補充協議》《北京市房屋轉讓協議》。根據合同約定,房產公司和李某(公司法人、股東)將位于通州區某地段房屋以總價400萬元的價格出售給王女士,房屋建筑面積約100平米,約定交房日期為2020年5月1日。

2018年1月9日,王女士向李某支付了定金30萬元。2018年1月10日至2018年12月7日期間,王女士陸續向房產公司支付了全部剩余購房款。

錢雖然交了,但是房產公司沒有履行交房義務,王女士多次催促無果,而且房產公司以開發商未交房為由拖延時間,始終沒有交房。

王女士十分焦慮,這可怎么辦?只能走法律途徑來要回購房款和賠償各項損失了。

為維護自己的合法權益,王女士通過多方打聽,找到了北京英淇律師事務所,律師宋佳音和林焜代理了此案。王女士請求提起訴訟,將房產公司和李某一起告上法庭,并要求李某承擔連帶返還購房款及支付利息。

那么,問題來了——

王女士能否要回購房款和利息?

李某是否有連帶責任?

法院怎么判?

案情分析:

其實,本案爭議的焦點是:王女士的購房款和利息是由房產公司來賠,還是房產公司與李某連帶賠償?

法庭上,王女士提交了訴訟請求:

1、判令解除王女士與房產公司簽訂的《北京市房屋轉讓協議》《北京市存量房屋買賣合同》《關于購買某地公寓轉讓補充協議》;

2、判令房產公司和李某連帶返還購房款400萬元;

3、判令房產公司和李某連帶支付已付400萬元購房資金的銀行利息334522元(以400萬為基數,以一年期貸款市場報價利率3.85%為標準,從2018年12月7日暫計算至2021年1月26日共782日)計算至實際支付之日止;

4、房產公司和李某承擔訴訟費用。

事實與理由:

2018年1月,王女士與房產公司簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》《關于購買某地公寓轉讓補充協議》《北京市房屋轉讓協議》。根據以上合同約定,房產公司和李某將其所有的位于北京通州區某地房屋以總價款400萬元的價格出售王女士,房屋建筑面積約100平方米,約定交房日期為2020年5月1日。王女士于2018年1月9日向李某支付定金30萬元。2018年1月10日至2018年12月7日期間,王女士陸續支付房產公司全部剩余購房款項。2019年10月17日,房產公司和李某給王女士出具了房屋轉讓款400萬元的收據。截至今日,房產公司和李某都沒有履行交房義務,王女士曾多次催促,被告均以開發商未交房為由無法交房給王女士。

王女士認為,房產公司已明確表示無法履行購房合同交付義務,導致王女士無法實現其購買涉案房屋的目的,已構成根本違約?;诖?,王女士有權依法要求被告解除合同、退還已付全部房款并賠償各項損失。

李某與房產公司存在財產混同的情況,李某應當承擔返還購房款之連帶責任。李某從2018年開始占用該筆資金至今長達3、4年,基于房屋買賣合同未成立,也應當支付王女士占用資金的利息損失。

李某辯稱:

1、李某與王女士不存在著合同關系,根據合同相對性原則,李某不是適格的主體。李某系房產公司的業務員,根據王女士提供的證據材料可以看到,系王女士與房產公司和李某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》《關于購買某地公寓轉讓補充協議》《北京市房屋轉讓協議》,這些均是房產公司的公司行為,李某作為業務員,是基于職務行為在合同中進行簽字,所產生的所有法律后果均由房產公司承擔。因此,根據合同的相對性原則,王女士應起訴合同相對人即房產公司,李某不是適格的主體。

2、王女士要求李某連帶返還王女士購房款、支付銀行利息的訴訟請求無事實與法律依據。李某替房產公司代收房款行為屬于履行職務的業務行為,在收取相關的房款后,李某已將款項交付房產公司。為了保證在開展業務的時候能得到客戶的信任,便于開展業務,房產公司還給李某出具過證明,合同的相應后果由房產公司來承擔。因此,李某在本案中不是適格的主體,也不應該承擔連帶返還購房款及支付利息的義務。

據此,王女士和李某都依法提交了證據。

法院觀點:

有關李某是否承擔連帶責任的問題。第一,在案證據表明王女士給付的所有房款均由李某個人收取,訴訟中李某雖主張其系代房產公司收取上述款項,以現金形式轉付至房產公司,但對此未能提供充分有效證據予以證明;第二,雙方聊天記錄以及錄音等在案證據證明李某將收取的房款用于個人消費;第三,已生效的(2021)京0112民初325號民事判決顯示,2020年7月3日李某以房產公司負責人身份向債權人出具《房租欠款承諾書》,表明其仍實際經營房產公司。據此本院認定,李某雖以房產公司名義出具定金收條、涉案協議,但實際上房款由其個人收取并使用,其具有濫用公司法人獨立地位和股東有限責任、逃避債務損害王女士利益的行為,應對房產公司相關債務承擔連帶責任。

有關房產公司、李某是否應支付利息的問題。根據本案案情,對于涉案協議的未成立,房產公司、李某負有主要過錯責任,王女士負有次要責任。經核算,王女士所主張的利息標準不違反法律規定,本院根據雙方過錯情形等因素,酌情確定房產公司、李某向王女士連帶支付自收到全部涉案款項的第二日即2018年12月8日起至2021年1月26日止的利息30萬元;自2021年1月27日起至實際支付之日止,房產公司、李某應以400萬元為基數,向王女士支付按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算的利息。

*終,法院判決:

1、房產公司向王女士返還購房款400萬元;

2、房產公司向王女士支付自2018年12月8日起至2021年1月26日止的利息30萬元;

3、房產公司向王女士支付自2021年1月27日起至實際支付之日止的利息,以400萬元為基數,按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算;

4、李某對1、2、3項判決中確定的給付義務承擔連帶責任。

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